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Vendita di immobili non conformi al progetto edilizio: garanzie e responsabilità

In tema di compravendita di immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non si ha nullità del contratto per illiceità o impossibilità dello oggetto ne’ vizio della cosa venduta, secondo la previsione dello art. 1490 cod. civ., non vertendosi in tema di anomalia strutturale della cosa stessa, bensì si verifica una fattispecie riconducibile al paradigma dell’art. 1489 cod. civ., ossia una particolare ipotesi di evizione, per il quale il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, quando la cosa risulti gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento.

In particolare, in tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza.

Come stabilisce la giurisprudenza, ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno, non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa.

L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell’alienante.

Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d’essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell’affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza.

Il danno va parametrato al prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile. È importante che entrambe le parti agiscano in buona fede e che il venditore fornisca tutte le informazioni pertinenti per evitare controversie future e garantire una transazione trasparente e equa.

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